Πανδημία, πόλεμος και ακρίβεια στα υλικά οικοδομής είχαν αφήσει τους ειδικούς «μουδιασμένους» στην αρχή του έτους να επισημαίνουν ότι δύσκολα μπορούν να εκτιμηθούν οι επιπτώσεις στην ελληνική αγορά. Τα αποτελέσματα του α’ τριμήνου όμως δείχνουν ότι η αγορά όχι μόνο δεν υποχωρεί, εν μέσω τριπλής κρίσης, αλλά οδεύει προς νέες υψηλές τιμές, με τη ζήτηση να παραμένει μεγάλη. Στην Αττική και συγκεκριμένα στα βόρεια προάστια, σύμφωνα με τον δείκτη τιμών του spitogatos.gr, η άνοδος το α’ τρίμηνο του 2022 φτάνει το 13,6% και στα ανατολικά το 17,2%. Παρόμοια είναι η άνοδος και στη Θεσσαλονίκη, όπου, αν και το Κέντρο συγκράτησε τις τιμές, ανοδικά κινήθηκαν οι περιφερειακοί δήμοι (+2,7%) και το υπόλοιπο του νομού (+9,3%).
Σε 55 εξεταζόμενες περιοχές, μόνο οι 17 είχαν πτωτική τάση στο σύνολο των ενοικίων. Στους πρωταθλητές αυξήσεων είναι οι Κυκλάδες (+70,7%), οι Σποράδες (25%), το Κιλκίς (+21,1%) και η Πέλλα (19%). Οι Κυκλάδες ξεχωρίζουν για τη μεγάλη άνοδο στα τουριστικά ακίνητα, με τα στοιχεία να δείχνουν ότι μέσες τιμές το α’ τρίμηνο του 2022 φτάνουν στα 21,95 ευρώ/τ.μ., από 12,86 ευρώ/τ.μ. που είχε καταγραφεί για το α’ τρίμηνο του 2021. Η μεγαλύτερη μείωση ενοικίων καταγράφεται στη Μαγνησία (-13,4%).
Φρένο…
Οι ειδικοί επισημαίνουν ότι τα ενοίκια δεν μπορούν να αυξάνονται επ’ άπειρον. Αργά ή γρήγορα, θα συναντήσουν το πραγματικό ταβάνι της αγοράς, τις ανώτερες τιμές που θα αποδέχονται και θα μπορούν να πληρώνουν οι ενοικιαστές. Πολλοί εκτιμούν ότι λόγω των ειδικών συνθηκών της οικονομίας, το όριο αυτό δεν είναι μακριά από τις σημερινές τιμές. Για να καταλάβουμε όμως την ισχυρή άνοδο των ενοικίων εν μέσω κρίσης, πρέπει να κατανοήσουμε ότι τροφοδοτείται εδώ και σχεδόν πέντε χρόνια από επτά σημαντικές πηγές:
1 Ολες οι τιμές βρίσκονταν κάτω από την πραγματική τους αξία, λόγω της κρίσης των Μνημονίων, και η επιστροφή τους σε υψηλότερα επίπεδα ήταν αναμενόμενη
2 Το πρόγραμμα Golden Visa άνοιξε την κάνουλα των ξένων κεφαλαίων, ανεβάζοντας περισσότερο τη ζήτηση.
3 Οι τράπεζες επανατοποθετούνται στη στεγαστική πίστη, δίνοντας περισσότερα δάνεια.
4 Τα επιτόκια καταθέσεων είναι σχεδόν μηδενικά και ο πληθωρισμός τρώει τα παγωμένα κεφάλαια, ωθώντας τους έχοντες τη δυνατότητα σε νέες επενδύσεις, κυρίως σε ακίνητα.
5 Η αγορά απορρυθμίστηκε από την άνοδο του Airbnb, που μετέτρεψε πολλές κατοικίες σε τουριστικά καταλύματα.
7 Οι ενοικιαστές στρέφονται σε πιο ποιοτικά, άρα ακριβότερα ακίνητα.
Προειδοποιήσεις
Η άνοδος των ενοικίων γίνεται με όρους αγοράς. Τα διαθέσιμα ακίνητα, σε αυτή τη συγκυρία, είναι περιορισμένα. Αν ένα διαμέρισμα ενοικιάζεται με υψηλό μισθωτήριο, αμέσως όλοι οι ιδιοκτήτες ακινήτων στην πολυκατοικία ζητούν και εκείνοι περισσότερα. Οσο βρίσκουν ενοικιαστές να δέχονται το υψηλότερο ενοίκιο, η άνοδος θα συνεχίζεται. Εδώ έρχεται ο κίνδυνος της φούσκας για τον οποίο προειδοποιούν οι επαγγελματίες του κλάδου. Οι παλαιοί ενοικιαστές μπορεί να πληρώνουν μικρότερα ενοίκια, αλλά έχουν μία προϊστορία πληρωμών. Οι νέοι μπορεί να δέχονται τα υψηλά ενοίκια, σε μια προσπάθεια να βρουν ένα καλό ακίνητο, αλλά σε μία οικονομία εν μέσω κρίσης η δυνατότητά τους να ανταποκρίνονται στις πληρωμές των υψηλών ενοικίων σε βάθος χρόνου ίσως τεθεί σε αμφισβήτηση. Η οικονομία αποτελείται από συγκοινωνούντα δοχεία. Αργά ή γρήγορα, όλα έρχονται σε ισορροπία.
Εχοντας ξεπεράσει το πρώτο τρίμηνο του 2022, η ελληνική κτηματαγορά βρίσκεται ακόμα σε σύγχυση έχοντας πόλεμο στην Ευρώπη και ταυτόχρονα ενεργειακή κρίση, παρά τις εκτιμήσεις ότι θα είχαμε μια αποκλιμάκωση του ύψους των μισθωμάτων στις αρχές του 2022. Πλέον οι μισθωτές απαιτούν το ακίνητο να έχει υψηλή ενεργειακή κλάση για μείωση του κόστους τους τόσο για οικιστική χρήση αλλά και για γραφειακούς χώρους. Ωστόσο, η αιτία της σημερινής κατάστασης εντοπίζεται πίσω στην περίοδο του 2009 και, σύμφωνα με την Ελληνική Στατιστική Υπηρεσία, από το 2005 μέχρι το 2012 η συνολική μείωση της οικοδομικής δραστηριότητας ήταν της τάξεως του -70%. Οσο η οικοδομική δραστηριότητα είναι μειωμένη (αναμένεται να περιοριστεί και άλλο λόγω κόστους κατασκευής) και η ζήτηση για μίσθωση ποιοτικών ακινήτων είναι υψηλή θα πιέζουν την αγορά για άνοδο των ζητούμενων ενοικίων. Στην οικονομία ωστόσο δεν υπάρχουν αδιέξοδα, ήδη βλέπουμε επενδυτικές κινήσεις με πλήρη και ποιοτική ανακαίνιση και ταυτόχρονη ενεργειακή αναβάθμιση σε παλαιά διαμερίσματα με στόχο τη μίσθωση/ εκμετάλλευσή τους, που θα καλύψουν ένα μικρό κενό της αγοράς. Επίσης οι τράπεζες έχουν αρχίσει να δανειοδοτούν πιο έντονα την αγορά κατοικίας και καθώς τα μισθώματα είναι τόσο υψηλά είναι αναμενόμενο να είναι πιο ελκυστική η αγορά/ επένδυση διαμερίσματος.
Ο κανόνας της προσφοράς και της ζήτησης πάντα θα καθορίζει το επίπεδο τιμών και μάλιστα στα νότια προάστια που έχουν αποτυπωθεί οι υψηλότερες αυξήσεις αναμένεται να προστεθούν περί τις 10.800 κατοικίες μέσης επιφάνειας 110 τ.μ., δηλαδή πάνω από 1 εκατομμύριο τετραγωνικά μέτρα κατοικιών. Βασικά αναμένουμε αύξηση των διαμερισμάτων ύψους 1% επί όλων των κατοικιών που υπάρχουν στην Αττική και στις κατοικίες προς μίσθωση αύξηση 7,5% και αν επικεντρωθούμε στα νότια προάστια το ποσοστό αυτό μπορεί να τριπλασιαστεί. Δεν υπάρχει αμφιβολία ότι το project του Ελληνικού θα προκαλέσει ανακατατάξεις ή πιο σωστά διορθώσεις στην αγορά των ακινήτων όχι μόνο στα νότια προάστια, αλλά στην Αττική γενικότερα.
Ταυτόχρονα με βάση τη Eurostat ένα ελληνικό νοικοκυριό δαπανά πάνω από το 50% του εισοδήματος για τη μίσθωση και λειτουργία κατοικίας. Το απογοητευτικό είναι η σύγκριση με το αντίστοιχο ποσοστό στην Ευρώπη, καθώς όχι μόνο έχουμε την πρώτη θέση, αλλά στη δεύτερη ακολουθεί η Ρουμανία που κατά μέσο όρο δαπανά μόλις το 29,4% του μέσου εισοδήματος για το κόστος της κατοικίας. Τα νούμερα αυτά δεν μπορούν να υποστηρίξουν την ελληνική οικονομία και θα αναζητηθούν λύσεις από τους καταναλωτές για να αντιμετωπιστεί αυτό, μάλιστα σε όλη την Ευρώπη έχουν υιοθετηθεί νόμοι για να προστατευτούν οι μισθωτές, κυρίως για τις ευάλωτες ομάδες. Δεν είναι η πρώτη φορά που η κτηματαγορά των μισθωμάτων έρχεται αντιμέτωπη με παρόμοια κατάσταση, και στις αρχές του 2000 η αύξηση των ενοικίων ήταν το ίδιο έντονη και μόλις έφτασε σε παράλογα οικονομικά επίπεδα (2004-2005) παρατηρήθηκε αύξηση του ενδιαφέροντος για αγορά αντί για μίσθωση που οδήγησε σε διόρθωση του ύψους των μισθωμάτων.
Οι μεταβολές σε 55 περιοχές
| Περιοχή | ΕΝΟΙΚΙΟ (€/τ.μ.) | Μεταβολή % | |
| Α’ τρίμηνο 2022 | Α’ τρίμηνο 2021 | ||
| Κέντρο Αθήνας | 9,00 | 8,87 | 1,50% |
| Αθήνα – Βόρεια προάστια | 10,00 | 8,80 | 13,60% |
| Αθήνα – Νότια προάστια | 10,39 | 10,00 | 3,90% |
| Αθήνα – Δυτικά προάστια | 7,22 | 6,90 | 4,60% |
| Αθήνα – Ανατολικά προάστια | 7,50 | 6,40 | 17,20% |
| Πειραιάς | 7,75 | 7,41 | 4,60% |
| Προάστια Πειραιά | 6,73 | 6,67 | 0,90% |
| Υπόλοιπο Αττικής | 7,55 | 6,70 | 12,70% |
| Θεσσαλονίκη – Δήμος | 7,50 | 7,50 | 0,00% |
| Θεσσαλονίκη – Περιφ/κοί δήμοι | 5,71 | 5,56 | 2,70% |
| Θεσσαλονίκη – Υπόλ. Νομού | 3,64 | 3,33 | 9,30% |
| Αιτωλοακαρνανία | 5,21 | 5,45 | -4,40% |
| Αργολίδα | 6,00 | 5,83 | 2,90% |
| Αρκαδία | 4,63 | 5,26 | -12,00% |
| Αχαΐα | 6,00 | 6,00 | 0,00% |
| Βοιωτία | 4,62 | 4,88 | -5,30% |
| Ν. Δράμας | 3,98 | 4,13 | -3,60% |
| Δωδεκάνησα | 7,11 | 6,90 | 3,00% |
| Εβρος | 5,83 | 6,22 | -6,30% |
| Εύβοια | 5,77 | 5,56 | 3,80% |
| Ζάκυνθος | 6,40 | 6,22 | 2,90% |
| Ηλεία | 4,17 | 4,22 | -1,20% |
| Ημαθία | 3,84 | 3,88 | -1,00% |
| Ν. Ηρακλείου | 7,50 | 7,37 | 1,80% |
| Ν. Ιωαννίνων | 7,14 | 7,14 | 0,00% |
| Ν. Καβάλας | 5,50 | 5,33 | 3,20% |
| Ν. Καρδίτσας | 6,00 | 5,32 | 12,80% |
| Ν. Καστοριάς | 4,65 | 4,57 | 1,80% |
| Ν. Κέρκυρας | 7,53 | 7,36 | 2,30% |
| Ν. Κιλκίς | 3,33 | 2,75 | 21,10% |
| Ν. Κοζάνης | 5,26 | 5,43 | -3,10% |
| Κορινθία | 5,50 | 5,33 | 3,20% |
| Κυκλάδες | 21,95 | 12,86 | 70,70% |
| Λακωνία | 4,62 | 4,60 | 0,40% |
| Ν. Λάρισας | 6,00 | 6,67 | -10,00% |
| Ν. Λασιθίου | 6,82 | 6,00 | 13,70% |
| Ν. Λέσβου | 5,83 | 6,00 | -2,80% |
| Ν. Λευκάδας | 7,33 | 6,67 | 9,90% |
| Μαγνησία | 5,54 | 6,40 | -13,40% |
| Μεσσηνία | 6,00 | 6,25 | -4,00% |
| Ν. Ξάνθης | 6,00 | 5,43 | 10,50% |
| Πέλλα | 4,00 | 3,36 | 19,00% |
| Ν. Πιερίας | 4,73 | 4,91 | -3,70% |
| Ν. Πρέβεζας | 6,67 | 5,90 | 13,10% |
| Ν. Ρεθύμνου | 8,00 | 8,22 | -2,70% |
| Ν. Ροδόπης | 5,85 | 6,00 | -2,50% |
| Ν. Σάμου | 5,95 | 5,14 | 15,80% |
| Ν. Σερρών | 5,00 | 4,44 | 12,60% |
| Ν. Τρικάλων | 5,29 | 5,42 | -2,40% |
| Φθιώτιδα | 5,00 | 4,57 | 9,40% |
| Χαλκιδική | 30,56 | 29,41 | 3,90% |
| Ν. Χανίων | 7,14 | 6,56 | 8,80% |
| Ν. Χίου | 6,25 | 6,52 | -4,10% |
| Νησιά Αργοσαρωνικού | 6,25 | 6,00 | 4,20% |
| Σποράδες | 10,00 | 8,00 | 25,00% |